אמנון שוורץ וגיא מילוסלבסקי, האדריכלים שמתכננים את המגדל הכי גבוה בישראל, לא מוצאים סיבה להישאר על הקרקע: הכל יכול לעלות לקומה 40 ■ “צפיפות שתעלה לגובה היא צו השעה. אין מספיק שטחים פתוחים ועתודות קרקע בישראל, והעלייה לגובה היא פתרון נדרש. דירות עם כיוון אוויר אחד הן לא בעיה”

שאמנון שוורץ פתח את משרד האדריכלים אמאב שהתמחה בבנייה לגובה, גיא מילוסלבסקי הקים מגדלים מעץ בפינת המשחקים בגן הילדים בצפת. כששוורץ סיים לתכנן את מגדל משה אביב, שעד לא מזמן החזיק בתואר המגדל הגבוה בישראל, מילוסלבסקי הצטרף למשרד האדריכלים המשפחתי כדור שלישי של מתכננים. היום עומלים השניים במשרדם המשותף על פרויקט “מגדל בין ערים” – שישיב לשוורץ את התואר מתכנן גורד השחקים הגבוה בישראל, לאחר שזה נלקח ממנו בשנים האחרונות על ידי פרויקט עזריאלי שרונה. פרויקט בין ערים צפוי להתנשא לגובה של יותר מ-400 מטר עם 100 קומות והוא ימוקם במפגש הערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים.

“פערי הגיל לא קיימים מבחינתנו ואין לנו מניירות אחד עם השני. אין בינינו אגו, הוא נשאר מחוץ למשרד”, מצהיר מילוסלבסקי. “גם אם יש אי-הסכמות ולפעמים אפילו צרחות אחד על השני, הכל בגובה העיניים. זה חלק מה-DNA שלנו במשרד וזה לדעתי מה שמבדיל אותנו ממשרדי אדריכלים אחרים”.

“גופי התכנון שינו דיסקט”

איך מתמודדים עם פרויקט שמתוכנן על פני עשור? מה שהיה נכון ל-2008, לא בהכרח תואם לתפישות התכנוניות ב-2018.

שוורץ: “בארץ צריכים להפסיק לחשוב שזה הזוי שבית ספר יהיה בקומות הראשונות של מגדל, מעליו יהיו קומות משרדים ולמעלה מגורים. בניו יורק זה עובד, וגם כאן זה יכול לעבוד”

“עירוב שימושים הוא הכרח מבחינת עירוניות ותופעות של יוממות”צילום: אייל טואג

מילוסלבסקי: “זה פרויקט שהתחיל ב-50 קומות, המשיך ל-70 קומות, הגיע ל-100 ועוד מתפתח מול עיריית תל אביב וגורמים נוספים. מאוד יכול להיות שנראה עוד שינויים גם אחרי שאישרנו את התב”ע כתוצאה מהחלטות יזמיות וסוחרי קצה. אם פתאום את 15 קומות המלון שנמצאות בראש המגדל תבקש רשת ארבע העונות (Four Seasons, רשת המלונות הבינלאומית היוקרתית; ג”מ), והם ירצו להכניס שם שינויים, הפרויקט יוסיף וישתנה. מהסקיצה הראשונה ועד התמונה של הבניין בפועל יכולים לחול שינויים רדיקליים וזה חלק מהתהליך.

“בפרויקט מגדל בין ערים, מערכות מיזוג האוויר והמעליות השתנו מאוד בשנים האחרונות, ואנחנו כל הזמן עם היד על הדופק בנושאי חשמל, אנרגיה, קירוי, תקני חניה ונושאים נוספים. היום אנחנו עסוקים בעיקר בחניות רובוטיות לאופניים ואופנועים – משהו שאף אחד לא דיבר עליו לפני עשור וכיום הוא חלק מהסטנדרט התכנוני שלנו”.

שוורץ: “ולא רק במגדל הזה. כל מגדל שמתוכנן ליד צירי הרכבת הקלה לוקח היום בחשבון אחסון כמויות עצומות של אופניים במתקנים רובוטיים”.

כמה הרשויות המקומיות וגופי התכנון דואגים לעדכן את התכנון בהסתכלות קדימה?

הערים נדרשות להשקיע תקציבים בפיתוח שירותים ותשתיותצילום: אייל טואג

שוורץ: “הם מכתיבים את התחזיות לתקני תחבורה וחניה של משרד התחבורה לפי תחשיבים שחוזים את גידול האוכלוסייה בעוד שנים. יש עכשיו התעוררות של גופי התכנון בדרישה לעירוב שימושים, אבל האמת היא שהרעיון הזה הוא עניין עתיק יומין, שעכשיו רואים בישראל התעוררות ביישום שלו. ראיתי את זה קורה בניו יורק כבר לפני 35 שנה, וזה קיים גם בערים גדולות אחרות בעולם. בארץ צריכים להפסיק לחשוב שזה הזוי שבית ספר יהיה בקומות הראשונות של מגדל, מעליו יהיו קומות משרדים ולמעלה מגורים. בניו יורק זה עובד, וגם כאן זה יכול לעבוד”.

פעם גם קומה מסחרית בבנייני מגורים נתפשה כמשהו שפוגע בשווי הדירה.

מילוסלבסקי: “הרשויות המקומיות וגופי התכנון שינו דיסקט. היום מעניינת אותם טובת הציבור ויצירת מענה לצורכי הציבור, ופחות ערך הדירה של הדייר מקומה 3 – ובצדק. חוץ מזה שבתכנון נכון אפשר לעשות הפרדה טוטאלית בין שטחי המסחר, השטחים הציבוריים, המשרדים והמגורים. היזמים רגישים לזה היום ומבקשים כניסות נפרדות וחניונים נפרדים מתוך מחשבה על האנשים שמתגוררים בבניינים האלה ועל הנוחיות שלהם”.

ולמה בארץ התעוררו רק בשנים האחרונות בעניין עירוב שימושים?

שוורץ: “עירוב שימושים הוא הכרח מבחינת עירוניות ותופעות של יוממות. אנחנו רואים אזורי משרדים ותעשייה שמתרוקנים בשעות הערב והשממה מייצרת פתח לכל מיני תופעות שוליים כמו זנות, במקום שיהיה ניצול מקסימלי של האזור. כדי לפתוח את אזורי התעשייה והתעסוקה האלה, הערים נדרשות להשקיע תקציבים בפיתוח שירותים ותשתיות, ולכן זה לא קורה בקלות – גם כשמבינים שאפשר שיהיה אחרת”.

מילוסלבסקי: “אבל חשוב להגיד שיש אימוץ של ממש של רעיונות עירוב שימושים בתוכניות של השנים האחרונות בישראל”.

בתל אביב, הרצליה ורמת גן זה נכון. אבל מה קורה בשאר המדינה?

מילוסלבסקי: “אנחנו מנסים להכניס גם לפרויקטים של מגורים ברחבי הארץ תכנים יותר מורכבים אדריכלית ומעודדים עירוב שימושים, אבל באקלים הנוכחי של תכנון למגורים בישראל קשה לעשות את זה. תוכנית מחיר למשתכן, שהיא הנתיב המרכזי של בנייה למגורים, אמנם מאפשרת בנייה לגובה, אבל מגבילה את התקציבים של היזמים וגורמת לאדריכלים של פרויקטים להשתמש בחומרים בעלויות נמוכות ובתכנון אדריכלי שממזער עד כמה שאפשר את העלויות הנלוות לפרויקט”.

אתה בעצם אומר שהכינוי “שיכוני כחלון” הוא נכון?

“במגדלים ידוע ששלושת הדברים שהכי חשובים הם מיקום, מיקום ומיקום”צילום: אייל טואג

מילוסלבסקי: “אנשים אוהבים לבקר וזאת זכותם. לדעתי, המדינה קבעה סטנדרט בסיסי שהוא בסך הכל בסדר, אבל אין המון מקום ליצירתיות בתכנון. עם זאת, ברגע שחלק מהדירות בפרויקט הן דירות המשווקות לשוק החופשי, יש משהו שמחייב את היזם לשמור על סטנדרט שיאפשר לו למכור”.

שוורץ: “חשוב לומר שהדירות בישראל מתוכננות בסטנדרט גבוה ביחס לדירות בעולם  ואולי הן אפילו הדירות הכי טובות בעולם. רמת התכנון, הארגון של הדירה, האוורור שלה, המרפסות והמרחב, באים לידי ביטוי באופן משמעותי בהשוואה לדירות צפופות בבלוקים במזרח אירופה או בערים הגדולות בארה”ב. שם יש שורה של דירות לאורך מסדרון ארוך ואינסופי עם כיוון אוויר אחד – לבלוק שממול”.

במחיר למשתכן התלוננו על דירות כלואות ובפרויקט בגינדי על חדרים קטנים וכיוון אוויר אחד. אנחנו סתם מפונקים?

מילוסלבסקי: “מה זה דירות כלואות? זה אומר שמתחילים לתכנן בארץ חמש דירות בקומה. במזרח אירופה כל הבלוק כלוא. זה בסדר שתהיה ביקורת וצריך לוודא שאין פרויקטים גרועים במיוחד, אבל יש מקום לאפשר ולעודד תכנון ובנייה של דירות קטנות יותר – שברור לנו שיש בהן צורך, במיוחד בתל אביב. ‘דירות כלואות’ זה בסדר. זה בסדר שיש דירות שיהיו רק עם כיוון אוויר אחד”.

וזה בעצם מה שמחכה לכל מי שירצה להישאר לגור במרכז, ככל שהאוכלוסייה תגדל ותלך?

שוורץ: “צפיפות שתעלה לגובה היא מבחינתנו צו השעה. אין מספיק שטחים פתוחים וירוקים ועתודות קרקע בישראל והעלייה לגובה היא פתרון נדרש. תכננתי את כלא תל מונד שיושב על 40-30 דונם. בעולם ראיתי בתי סוהר של 40-30 קומות על הרבה פחות שטח, ולשם צריך ללכת. אין לנו שטחים פתוחים לבזבז. אנחנו אחת המדינות הצפופות ביותר ואם מתעלמים מהנגב אנחנו אולי המדינה הצפופה ביותר בעולם. צריך לדעת לתכנן בהתאם”.

“איזון בין פרטיות למפגש”

הרעיונות שאתם מדברים עליהם מתקשרים לעולם המגורים השיתופיים. חברות כמו WeWork שמקדמות מיזמי קו-ליבינג וערים גדולות שמעודדת את זה. מדובר בטרנד או מציאות משתנה?

מילוסלבסקי: “לדעתי נראה את מגמת צמצום שטחי הדיור והגדלת השטחים המשותפים הולכת ומתגברת בעיקר בערים בהן עלות האחזקה והשכירות של דירות הולכת ונוסקת, כמו בתל אביב. זה בדיוק מה שאנחנו עושים כשאנחנו מתכננים מגדלים לדיור מוגן. גם עבור הקשישים, יחידות הדיור קטנות יחסית ומרבית ההשקעה היא במרחבים המשותפים ובשירותים הקהילתיים. הלאונג’, חדרי האוכל, חדרי הכושר, חדרי המפגשים למשחקים וכדומה. אנחנו מכניסים את הפארק הציבורי ואת המועדון לקשיש לתוך המגדלים ומעודדים אינטראקציות בין אנשים. זה משהו שגם צעירים מחפשים בעולם המודרני והממוסך הזה. מקומות שיש בהם איזון בין נוחיות ופרטיות לבין מפגש עם ההמון”.

מילוסלבסקי: “הפריפריה רוצה לקרב אליה אוכלוסייה חזקה והיא מנסה להציע איכות חיים של וילת החלומות, שתתעלה על המגדלים המפוארים. כלכלית זה הדבר הגרוע ביותר שעירייה יכולה לעשות”

אמנון שוורץ, גיא מילוסלבסקיצילום: מגד גוזני

שוורץ: “אבל דיור מוגן לא צריך להיות מבודד בקצוות הערים אלא במרכזי הערים, כדי לשמר את המפגש עם העולם החיצוני. אני בעצמי בגיל של דיור מוגן ולא הייתי מוכן שיבודדו אותי. כל עוד אני נושם הייתי רוצה להיות באינטראקציה עם אנשים. לעבור במסדרונות הומי אדם ולא רק במסדרון למחלקה הסיעודית”.

אתם מדברים על בתי אבות בקומה 40 עבור אנשים שלא השתמשו במעלית לפני גיל 40. יש דברים שלא מתאימים שיעלו לגובה? מגדל מתאים לכל ייעוד?

מילוסלבסקי: “כל מבנה שיושב על האדמה יכול לעלות על הגובה, והפונקציונליות שלו לא תיפגע. זה עניין תפישתי. הדור המבוגר של בני ה-70 ומעלה, שהיו רגילים לשבת בחצר ולהתגורר בווילה, אולי עוד לא מבין מה הוא יעשה בדירה בקומה 30. אבל ככלל, זה כבר לא המצב. הדור הצעיר חי, מכיר ומורגל למגורים במגדלים. גם מבוגרים משפרי דיור כבר עוברים למגדלים. ככל שהדורות מתקדמים, לא ייראה מוזר שיש מתנ”ס קהילתי או דיור מוגן בקומה ה-25. בעולם רואים מגדלים עם 800 יחידות דיור, ובית ספר עממי וגן ילדים שנמצאים בתוך המגדל”.

שוורץ: “הבנייה המרקמית משתנה גם היא, התקופות משתנות ואנשים מתרגלים לשינויים. הדיגיטציה, הטכנולוגיה והקדמה מאפשרות לעשות דברים שלא עשינו בעבר. כבר כיום אני לוקח את הנכדים שלי לג’ימבורי בקומה מינוס 2 בקניון, ומרגיש כאילו אני בחוץ. הוא מואר ומעוצב וממוזג ולא זוכרים בכלל שאנחנו מתחת לאדמה”.

מה שנכון לערים הגדולות, נכון גם לערי הפריפריה?

שוורץ: “בהרבה מהערים היום בישראל אנחנו רואים רחובות מתים. אנשים לא מסתובבים על המדרכות, ויש דונמים של אספלט שנועדו למכוניות שיחנו עליהם. המגדלים יחזירו את החיות והמפגש בין אנשים. אם במגדל יש כמות גדולה של דירות ובקומת הקרקע יש מענה לצרכים ציבוריים – אנשים ייפגשו למטה. הצפיפות מחייה את הקהילות ואת המושג של שכנות. בנייה צמודת קרקע מתאימה לנגב או למושבים ויישובים קהילתיים בצפון, אבל ערים צריכות להיות חיות שיש בהן תנועה.

פרוייקט התחדשות עירונית. מי ידאג לתחזוקת הבניין?צילום: תומר אפלבאום

מילוסלבסקי: “הפריפריה רוצה לקרב אליה אוכלוסייה חזקה והיא מנסה להציע איכות חיים של וילת החלומות, שתתעלה על המגדלים המפוארים. כלכלית זה הדבר הגרוע ביותר שעירייה יכולה לעשות. ערים כמו נתיבות, שדרות, צפת, קרית שמונה וכדומה, הן רשויות עם אמצעים מדולדלים ביותר שיושבות על שטחי שיפוט גדולים. כדי לתחזק מערכות ביוב ומים בפרישה גדולה עבור 100 יחידות דיור שמפוזרות על עשרות דונמים, הן נדרשות להשקעה גדולה בפיתוח תשתיות, וזה פשוט ניצול לא נכון של המשאבים. במגדל של 100 דירות העירייה מקצה צינור מים אחד וניקוז ביוב בהשקעה נמוכה יותר. מה גם שיש את היזם שאפשר להטיל גם עליו מטלות ציבוריות ואז יש יותר הזדמנויות. בערי הפריפריה צריך שיהיה מגוון – מגדלים, וילות ובניינים”.

גם במגדלים יש עלויות תחזוקה גבוהות.

מילוסלבסקי: “רבות מהעלויות נובעות מתחזוקת מערכות, בעיקר מעליות ומיזוג. זה משהו שיתאזן בעוד כמה שנים. לפני 20 שנה המזגן המפוצל היה משהו שרואים רק בווילות של הרצליה פיתוח, והיום יש את זה בכל דירה. המוצרים האלה הופכים להיות מוצרי מדף והעלויות שלהם נעשות זולות יותר”.

שוורץ: “חשוב לומר שהמערכות האלה דורשות תחזוקה שוטפת ולכן נדרשת חברת ניהול ותחזוקה – וגם זו עלות שמתווספת למגורים במגדל. חברות התחזוקה צריכות לשמור כסף בצד למקרים שבהם יש תקלה משמעותית במערכות וצריך להחליף, נניח, מתקן קירור. על לובי מפואר עם שומר – אפשר לוותר ושם לחסוך, כי יש היום מצלמות ומערכות תקשורת שמייתרות את הצורך הזה”.

מילוסלבסקי: “כל מגדל לגופו. אם אני עכשיו נדרש לבנות מגדל בצפת או בעפולה, אני מבין מתוך ניתוח חתך האוכלוסייה, שיהיה קושי להחזיק גם מועדון דיירים אקסקלוסיבי וגם מועדון כושר למשל – לכן לא אצור מלכתחילה את המעמסה על הדיירים. בפריפריה נתכנן לובי צנוע יותר והאוכלוסייה תעדיף לנסוע לקאנטרי ולפגוש שם את החברים מהשכונה. בתל אביב יש גישה אחרת. רוצים יותר ‘פסיליטיז’ – ולדיירים יש יכולת כלכלית לשאת את העלויות על כל דירה”.

אז מתי נוצרות הבעיות?

צפת. שטח שיפוט גדול, אמצעים מדולדליםצילום: גיל אליהו

שוורץ: “הבעיות במימון העלויות של דירות במגדלים נוצרות בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. שם יש אוכלוסיות שמתגוררות בבנייני רכבת ובלוקים ישנים כבר עשרות שנים, ושום דבר ברמת ההכנסה שלהם לא משתנה – אבל יום אחד רמת החיים שלהם עולה. במגדל עלויות על התחזוקה והארנונה מטפסות, ואז הם קורסים מהפער שנוצר”.

זו אחריותה של המדינה לגשר על הפער הזה?

מילוסלבסקי: “בלא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית אנחנו מקצים, בהוראת הרשות המקומית, דירה אחת או שתיים כדירות תחזוקה. אלה הן דירות שהיזם מקבל לידיו למשך עשור, והכסף מהשכירות עבורן נועד לחיסכון עבור תחזוקת הבניין ועבור תחזוקה נאותה עבור דיירים שלא מצליחים לשאת בעלויות שמתייקרות. בינתיים לא מדובר בנוהל שהמדינה מחייבת בו, אבל הרבה רשויות מעודדות אותו. השוק מסדיר את עצמו בהדרגה, לאחר שנים שהיה פרוע וללא מגבלות. כמו שפעם היו מבטיחים תוספת של 30-20 מ”ר לדירה – והיום 12 מ”ר זה מעל ומעבר. עם השנים רואים סטנדרטיזציה”.

מה יקרה בעתיד? מגדלים של 30 קומות יבקשו לצמוח ל-60 קומות?

עפולה. להתאים את המבנה לאופי האוכלוסייה צילום: גיל אליהו

מילוסלבסקי: “כבר כיום המגדלים הישנים מבקשים למקסם את זכויות הבנייה ולעלות יותר לגובה. זה מה שאנחנו עושים היום בבית גיבור ברמת גן, ומדובר בקונסטרוקציות מטורפות ובתהליכים מורכבים. יזמים מבקשים לעשות את זה כי ערך הקרע הוא אפס ויש להם תשתיות בסיס קיימות”.

שוורץ: “אמנם הבנייה התוספתית יקרה יותר, אבל במקומות המרכזיים היא עדיין משתלמת מאוד, גם אם מדובר במהלך מורכב. כשיש ביקוש, זה שווה את זה. הרי במגדלים ידוע ששלושת הדברים שהכי חשובים הם מיקום, מיקום ומיקום”.

“אין שום עניין של אגו”

איך דווקא מהמשרד שלכם יוצא סיפור כמו של האדריכל משה כץ? הוא עבד אצלכם וטען שלו מגיע הקרדיט על תכנון מגדל בין ערים?

מילוסלבסקי: “אם כץ היה מבקש את רשותנו לקחת קרדיט כשותף בעבודה על פרויקט מסוים – לא היתה לי שום בעיה. אבל ברגע שבן אדם לוקח לעצמו זכות וסמכות לכתוב באתר שלו שהוא תכנן והגה את הפרויקט, ושהוא לאונרדו דה וינצ’י – זה לא אותו דבר. תהליך תכנון אצלנו במשרד הוא תהליך שמעורבים בו לפחות ארבעה אדריכלים, זה המינימום בכל פרויקט. אין לנו שום בעיה שאדריכל צעיר בצוות הוא מי שהוגה את הפרויקט ואנחנו שמחים לתת לו את המושכות, כל עוד זה רעיון טוב וכולם שותפים לתהליך.

“עם משה כץ אין שום עניין של אגו, יש פה עניין של ערכים. הוא עבד אצלנו במשרד, ניזון מהעבודה והעשייה כאן, ראה שאנחנו מוציאים את הקישקע שלנו כדי לקדם את המשרד ואת הפרויקטים שלו, והוא גם יודע שאם נוהגים ביושרה ובהגינות – לא לוקחים קרדיט לבד על תכנון הבניין הגבוה בישראל. זה לא עובד ככה”.

כמה זה נפוץ בתחום שלכם, סכסוכי קרדיטים ואגו?

שוורץ: “כמי שנמצא בתחום עשרות שנים, זה לא נפוץ בכלל. חשוב להבהיר שאין לנו שום בעיה לתת קרדיט, אם השותפים לעשייה הרוויחו את זכותם ביושר. כבר עשינו את זה בעבר בתכנון מגדל משה אביב עם אחת האדריכליות ששמה נישא על שלט המתכננים לצד השם שלנו. במקרה של כץ, הוא עבד 11 חודשים בפרויקט שנמשך עשור, ושורשיו נטועים עוד לפני השותפות, בעבודה עם שותפי הקודם, האדריכל אמנון ניב ז”ל. כץ נהג כפי שנהג, ויצא למאבק תקשורתי. זה לא בערכים שלנו”.

משה כץ דוחה את ההאשמות, וטוען: “המסמכים הרשמיים מוכיחים את מעורבותי, תרומתי ורמת ההשפעה והבלעדיות של העיצובים שלי בתהליך. מילוסלבסקי התחייב לתת קרדיט ולא נהג כך, אלא לקח לעצמו את הקרדיט הבלעדי לעיצוב ותכנון המגדל. הבאתי 20 שנים של כישרון, עבודה קשה ותרומה חסרת תקדים לפרויקט וקיבלתי תביעה שמטרתה להלך עלי אימים. חבל מאוד שמשרד נוהג כך בעובד שתרם, הזיע, פעל והתפלל להצלחתו. הדבר יתברר בבית המשפט”.